Người thứ ba ngay tình có bị mất đất khi giao dịch trước vô hiệu?

Trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không ít trường hợp xảy ra tranh chấp khi hợp đồng trước đó bị cho là vô hiệu do một bên bị lừa dối, ép buộc hoặc vi phạm quy định pháp luật. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, có nhiều người nhận chuyển nhượng đất sau — tức người thứ ba ngay tình — đã thực hiện việc mua bán hợp pháp, công chứng, sang tên đầy đủ. Vậy trong trường hợp hợp đồng trước bị tuyên vô hiệu, người thứ ba ngay tình có bị mất quyền sử dụng đất hay không? Pháp luật hiện hành bảo vệ họ như thế nào? Bài viết dưới đây của Luật Hà Châu thông qua tình huống cụ thể tại phường Tây Hiếu, tỉnh Nghệ An sẽ giải đáp vướng mắc nêu trên.

TÌNH HUỐNG:

Vào cuối năm 2024, tôi có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một thửa đất tọa lạc tại phường Tây Hiếu, tỉnh Nghệ An từ ông Bình. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa tôi và ông Bình đã được công chứng hợp pháp theo quy định của pháp luật. Nguồn gốc thửa đất nêu trên là do ông Bình nhận chuyển nhượng từ ông H vào năm 2023. Việc chuyển nhượng giữa ông Bình và ông H đã được thực hiện đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định, và ông Bình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông. Sau khi tôi hoàn tất việc ký kết hợp đồng và tiến hành thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, ông H đã có hành vi ngăn cản, không cho tôi thực hiện thủ tục này. Ông H cho rằng trước đây ông bị ông Bình ép buộc bán đất, do đó yêu cầu tôi phải chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất cho ông. Vấn đề đặt ra: Trong trường hợp này, tôi có nghĩa vụ phải trả lại hoặc chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất cho ông H theo yêu cầu của ông ấy hay không?

GIẢI ĐÁP VẤN ĐỀ

* Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật Dân sự 2015

– Luật Đất đai 2024

1. Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

– Có giấy chứng nhận

– Đất không có tranh chấp

– Đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp, tạm thời, không áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự

– Trong thời hạn sử dụng đất

=> Trong tình huống này, căn cứ quy định trên thì ông Bình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông sau khi hoàn tất việc nhận chuyển nhượng từ ông H. Do đó, ông Bình là chủ thể có đầy đủ quyền hợp pháp để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Việc ông Bình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn được thực hiện trên cơ sở có đủ điều kiện pháp luật; hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên đã được công chứng hợp pháp, đảm bảo hình thức và nội dung theo quy định. Vì vậy, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và ông Bình là hợp pháp và có hiệu lực pháp luật.

2. Đất đã chuyển nhượng rồi có đòi lại được không?

Như thông tin mà bạn cung cấp thì ông H đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Bình. Khi việc chuyển nhượng hoàn tất và ông Bình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông H không còn là chủ sử dụng hợp pháp đối với thửa đất. Chính vì vậy ông H sẽ không có căn cứ để đòi lại đất.

Tuy nhiên, ông H cho rằng trước đây mình bị ông Bình ép buộc bán đất, nên yêu cầu được nhận lại quyền sử dụng đất nêu trên. Theo Điều 127 BLDS 2015, giao dịch dân sự được xác lập do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép thì có thể bị tuyên bố vô hiệu nếu có căn cứ chứng minh. Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình ông H có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch giữa ông H và ông Bình vô hiệu.

Mặc dù, giao dịch dân sự vô hiệu nhưng không có nghĩa là giao dịch với người thứ ba cũng vô hiệu. Trong tình huống này, giao dịch của bạn vẫn được pháp luật thừa nhận và bạn không có nghĩa vụ phải chuyển nhượng lại tài sản cho ông H bởi lý do sau:

– Nếu việc chuyển nhượng giữa ông H và ông Bình hợp pháp thì giao dịch giữa bạn và ông Bình cũng hợp pháp, từ đó suy ra đất đai thuộc quyền sử dụng của bạn, bạn có cơ sở để thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

 – Nếu việc chuyển nhượng giữa ông H và ông Bình được xác nhận là do ép buộc, và giả sử H có chứng cứ chứng minh mình bị ép buộc thì trong hoàn cảnh này pháp luật vẫn bảo vệ quyền lợi của bạn – đây là quyền lợi của người thứ ba ngay tình, theo quy định của Bộ luật dân sự:

“Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.”

=> Có thể thấy trường hợp này, bạn là người thứ ba không hề biết về giao dịch giữa ông H và ông Bình, bạn chỉ biết rằng thửa đất nêu trên ông Bình đã đăng ký và đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, bạn dựa vào việc ông Bình được nhà nước cấp giấy chứng nhận mà mua, cho nên không thể vì giao dịch giữa ông H và ông Bình vô hiệu (do bị cưỡng ép) mà yêu cầu bạn phải chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất nêu trên cho ông.

Trên đây là bài viết của Công ty Luật TNHH Hà Châu, liên quan đến quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mọi vướng mắc khác, Quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được đội ngũ luật sư hướng dẫn cụ thể và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

CÔNG TY LUẬT HÀ CHÂU
📍 Trụ sở: Số 02H, đường Vũ Quang, phường Thành Sen, tỉnh Hà Tĩnh
📍 Chi nhánh Quảng Trị: Số 169 Lý Nam Đế, phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị
📍 Chi nhánh Nghệ An: Số 88 Phạm Đình Toái, phường Vinh Phú, tỉnh Nghệ An
📞 Hotline: 096 432 1234 / 083 569 1234
📩 Email: luathachau@gmail.com
🌐 Website: luathachau.vn | luatsuquangbinh.vn | luatsuquangtri.net

#LuatDatDai #LuatDansu #2025 #LuatHaChau #TuVanDatDai #LuatsuHaTinh #LuatsuNgheAn #LuatsuQuangBinh #LuatsuQuangTri #Nguoithubangaytinh