Lưu ý khi mua phải đất quy hoạch, đất có tranh chấp

Lưu ý khi mua phải đất quy hoạch, đất có tranh chấp

Tháng mười một 11, 2024 LuatHaChau 0 Comments

Trên thực tế hiện nay, tình trạng mua phải đất dính quy hoạch hay đất có tranh chấp không phải là chuyện hiếm. Vậy nếu chẳng may rơi vào tình trạng này thì phải xử lý như thế nào? Dưới đây là một số lưu ý khi mua phải đất quy hoạch, đất có tranh chấp

Lưu ý khi mua phải đất quy hoạch, đất có tranh chấp

1. Kiểm tra hợp đồng chuyển nhượng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những điều khoản về thông tin thửa đất, thỏa thuận về giá chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên, cam kết của các bên,…

Khi phát hiện thửa đất có tranh chấp hoặc nằm trong quy hoạch thì bên nhận chuyển nhượng cần kiểm tra trong hợp đồng có nội dung cam kết về việc đất không thuộc quy hoạch, không có tranh chấp hay không.

Trường hợp 1:

– Trường hợp có cam kết đất không thuộc quy hoạch, tranh chấp thì bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu trả lại tiền;

– Trường hợp bên chuyển nhượng không thực hiện thì có quyền khởi kiện để thực hiện theo đúng hợp đồng.

Trường hợp 2:

– Trường hợp không có cam kết đất không thuộc quy hoạch thì bên nhận chuyển nhượng phải chấp nhận vì nội dung do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp chứng minh bị lừa dối.

– Trường hợp đất có tranh chấp thì bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền vì người sử dụng đất có tranh chấp không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác (khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024).

Lưu ý:

Nếu các bên thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm thì có quyền yêu cầu bên vi phạm thực hiện theo đúng điều khoản đã thỏa thuận.

2. Kiểm tra thông tin quy hoạch của thửa đất, quyền lợi của người sử dụng đất

Việc biết được quyền của người sử dụng đất nếu có đất thuộc quy hoạch sẽ giúp người mua yên tâm hơn khi không bị mất trắng và thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình.

Một số quyền của người sử dụng đất:

* Được đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Theo quy định của pháp luật, sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi (quy hoạch treo) thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. (khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020)

* Có thể được chuyển nhượng, tặng cho

Trường hợp 1: Chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018 quy định:

“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”.

=> Như vậy, nếu quy hoạch đã công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… nếu có đủ điều kiện.

Trường hợp 2: Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018 quy định:

“… Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”.

Theo đó, khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm (bị hạn chế quyền).

Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Lưu ý:

Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền (được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm).

* Được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất

Căn cứ pháp lý: Điều 95 Luật Đất đai 2024,

Khi thuộc quy hoạch mà phải thu hồi thì sẽ được bồi thường về đất nếu đủ các điều kiện sau:

– Có GCNQSD đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc GCNQSD đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

– Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 của Luật này;

– Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;

– Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

=> Như vậy, khi mua phải đất thuộc quy hoạch mà có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất sẽ bị hạn chế rất nhiều quyền lợi.

Xem thêm: Có được xây dựng nhà ở trên đất nằm trong quy hoạch không?

————————————-

Mọi thắc mắc xin vui lòng liên hệ: