Nhiều người lo lắng rằng mua bán nhà đất bằng giấy tay sẽ bị tòa tuyên vô hiệu. Nhưng thực tế, pháp luật vẫn công nhận giao dịch này trong một số trường hợp đặc biệt, miễn là người mua chứng minh được quá trình sử dụng đất hợp pháp.
Trường hợp 1: Các bên đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ
Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, các giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn đều phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp ngoại lệ như:
– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
– Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;
– Giao dịch có một hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản, khi đó việc công chứng/chứng thực do các bên tự lựa chọn.
=>Như vậy, trong giao dịch chuyển nhượng đất giữa cá nhân với cá nhân, việc không công chứng, chứng thực đồng nghĩa với việc vi phạm điều kiện về hình thức, dẫn đến nguy cơ bị tuyên vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Tuy nhiên, Điều 129 BLDS tạo ra cơ chế “bảo vệ giao dịch thực tế”, quy định:
Nếu giao dịch không đúng hình thức theo luật, nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ,
→ Thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực giao dịch, và trường hợp vi phạm quy định về công chứng/chứng thực thì các bên không phải thực hiện lại thủ tục công chứng/chứng thực.
Như vậy, để Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất viết tay, phải đáp ứng 02 điều kiện:
(i) Một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ
Các bên phải chứng minh rằng giao dịch đã được thực hiện phần lớn, ví dụ:
– Bên mua đã thanh toán phần lớn tiền (từ 70% trở lên);
– Bên bán đã giao đất hoặc giao nhà cho bên mua sử dụng ổn định;
– Hoặc cả hai bên đã thực hiện nghĩa vụ tương ứng, thể hiện giao dịch gần như hoàn tất, chỉ còn phần nhỏ chưa thực hiện.
Điều kiện này xuất phát trực tiếp từ khoản 2 và khoản 3 Điều 129 BLDS 2015.
(ii) Có yêu cầu công nhận từ một trong các bên
Tòa án chỉ xem xét công nhận khi:
Có đơn khởi kiện, hoặc có yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng từ ít nhất một bên trong giao dịch.
Tòa án không tự động công nhận nếu các bên không có yêu cầu.
Trường hợp 2: Giao dịch giấy tay vẫn được cấp sổ đỏ theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP
Nghị định 151/2025/NĐ-CP (Mục XI Phần C Phần V Phụ lục I) quy định:
Các trường hợp người dân nhận chuyển nhượng đất bằng giấy tay, giao dịch không đúng quy định nhưng có chữ ký của các bên, chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc các trường hợp quy định tại Mục 2 Phần XI, thì:
– Người đang sử dụng đất được nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo Luật Đất đai và Nghị định này;
– Không phải làm thủ tục chuyển nhượng lại;
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu nộp hợp đồng chuyển nhượng;
Trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d Mục 1 Phần I của “Phần B. HỒ SƠ THỰC HIỆN THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT”:
Các trường hợp được công nhận và được cấp sổ đỏ:
– Nhận chuyển quyền sử dụng đất trước 01/7/2014 đối với đất không có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai.
– Nhận chuyển quyền trước 01/8/2024 đối với đất có giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.
– Nhận chuyển quyền từ người thừa kế thuộc khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai.
Trong đó:
Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai bao gồm:
1. Nhóm giấy tờ lập trước 15/10/1993
– Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa
(a) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp theo các chính sách đất đai của:
– Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam
– Nhà nước CHXHCN Việt Nam
(b) Giấy tờ do chế độ cũ cấp:
– Bằng khoán điền thổ
– Văn tự mua bán, tặng cho, thừa kế nhà đất có chứng nhận
– Giấy phép xây cất, hợp thức hóa kiến trúc
– Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành
– Các loại văn tự bất động sản khác có chứng nhận
(c) Sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính hoặc giấy chứng nhận tạm thời.
(d) Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng nhà đất có UBND xã xác nhận sử dụng trước 15/10/1993.
(đ) Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước 18/12/1980 có tên người sử dụng.
(e) Giấy tờ lập theo Chỉ thị số 299/TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý mà có tên người sử dụng đất
→ Biên bản xét duyệt, tổng hợp sử dụng đất hợp pháp, đơn đăng ký ruộng đất…
(g) Giấy kê khai đăng ký nhà cửa có ghi diện tích đất, được UBND xác nhận.
(h) Giấy tờ giao đất làm nhà cho quân nhân theo Chỉ thị 282/CT-QP (1991).
(i) Tài liệu di dân, tái định cư được phê duyệt có tên người sử dụng.
(k) Giấy tờ về sở hữu nhà ở, xây dựng – sửa chữa nhà được cơ quan có thẩm quyền chứng nhận.
(l) Giấy tạm giao đất, đơn đề nghị sử dụng đất được phê duyệt trước 01/7/1980.
(m) Giấy tờ giao đất để cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở (không dùng vốn Nhà nước).
(n) Các giấy tờ khác trước 15/10/1993 do UBND cấp tỉnh quy định.
2. Giấy tờ của nông/lâm trường giao đất làm nhà trước 01/7/2004
→ Được cấp sổ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Giấy tờ thừa kế, tặng cho; nhà tình nghĩa, nhà tình thương; giấy tờ thanh lý – hóa giá nhà; mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước
→ Được cấp sổ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
4. Giấy tờ giao đất, cho thuê đất hợp pháp từ 15/10/1993 đến trước ngày Luật có hiệu lực
→ Được cấp sổ; nếu chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp theo quy định.
5. Trường hợp giấy tờ mang tên người khác nhưng có giấy tờ chuyển quyền, chưa sang tên và đất không tranh chấp
→ Được cấp sổ, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo luật.
6. Đất được xác lập quyền theo:
– Bản án, quyết định Tòa án
– Phán quyết trọng tài
– Quyết định thi hành án
– Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại
– Hòa giải thành → Được cấp sổ theo nghĩa vụ tài chính.
7. Có bản sao giấy tờ nhưng bản gốc thất lạc
UBND xã xác nhận đất sử dụng ổn định, không tranh chấp → được cấp sổ.
8. Giấy tờ có nhiều mốc thời điểm
→ Người sử dụng được chọn thời điểm thuận lợi để làm căn cứ cấp sổ.
9. Cộng đồng dân cư sử dụng đất có công trình tín ngưỡng, nhà thờ họ, đất nông nghiệp…
Nếu đất không tranh chấp và được UBND xã xác nhận là đất chung → được cấp sổ.
Kết luận:
Trong mọi tranh chấp thừa kế, người không có tên trên di chúc vẫn có khả năng được hưởng phần di sản nếu thuộc diện thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc hoặc chứng minh được di chúc có sai sót. Hiểu rõ quyền của mình và có hướng xử lý đúng ngay từ đầu sẽ giúp bảo vệ lợi ích hợp pháp một cách hiệu quả.
📍 Trụ sở chính: Số 02H, đường Vũ Quang, phường Thành Sen, tỉnh Hà Tĩnh 📍 Chi nhánh Quảng Trị: Số 169 Lý Nam Đế, phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị 📍 Chi nhánh Nghệ An: Số 88 Phạm Đình Toái, phường Vinh Phú, tỉnh Nghệ An 📱 Fanpage:Luật Hà Châu – Luật Sư Tư Vấn Pháp Luật Trực Tuyến 🎥 YouTube:@luathachau_luatsuhatinh2269 🎵 TikTok:@luathachau4 #luatdatdai #luatsuChieu #luatsu #LuatsuHaTinh #LuatsuNgheAn #LuatsuQuangBinh #LuatsuQuangTri #TranhChapDatDai #LuatHaChau #MuaBanDatVietTay #HopDongVietTay #PhapLuatDatDai #RuiRoPhapLy
Khi Nào Mua Bán Đất Viết Tay Vẫn Được Pháp Luật Bảo Vệ?
Nhiều người lo lắng rằng mua bán nhà đất bằng giấy tay sẽ bị tòa tuyên vô hiệu. Nhưng thực tế, pháp luật vẫn công nhận giao dịch này trong một số trường hợp đặc biệt, miễn là người mua chứng minh được quá trình sử dụng đất hợp pháp.
Trường hợp 1: Các bên đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ
Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, các giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn đều phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp ngoại lệ như:
– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
– Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;
– Giao dịch có một hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản, khi đó việc công chứng/chứng thực do các bên tự lựa chọn.
=>Như vậy, trong giao dịch chuyển nhượng đất giữa cá nhân với cá nhân, việc không công chứng, chứng thực đồng nghĩa với việc vi phạm điều kiện về hình thức, dẫn đến nguy cơ bị tuyên vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Tuy nhiên, Điều 129 BLDS tạo ra cơ chế “bảo vệ giao dịch thực tế”, quy định:
Nếu giao dịch không đúng hình thức theo luật, nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ,
→ Thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực giao dịch, và trường hợp vi phạm quy định về công chứng/chứng thực thì các bên không phải thực hiện lại thủ tục công chứng/chứng thực.
Như vậy, để Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất viết tay, phải đáp ứng 02 điều kiện:
(i) Một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ
Các bên phải chứng minh rằng giao dịch đã được thực hiện phần lớn, ví dụ:
– Bên mua đã thanh toán phần lớn tiền (từ 70% trở lên);
– Bên bán đã giao đất hoặc giao nhà cho bên mua sử dụng ổn định;
– Hoặc cả hai bên đã thực hiện nghĩa vụ tương ứng, thể hiện giao dịch gần như hoàn tất, chỉ còn phần nhỏ chưa thực hiện.
Điều kiện này xuất phát trực tiếp từ khoản 2 và khoản 3 Điều 129 BLDS 2015.
(ii) Có yêu cầu công nhận từ một trong các bên
Tòa án chỉ xem xét công nhận khi:
Có đơn khởi kiện, hoặc có yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng từ ít nhất một bên trong giao dịch.
Tòa án không tự động công nhận nếu các bên không có yêu cầu.
Trường hợp 2: Giao dịch giấy tay vẫn được cấp sổ đỏ theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP
Nghị định 151/2025/NĐ-CP (Mục XI Phần C Phần V Phụ lục I) quy định:
Các trường hợp người dân nhận chuyển nhượng đất bằng giấy tay, giao dịch không đúng quy định nhưng có chữ ký của các bên, chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc các trường hợp quy định tại Mục 2 Phần XI, thì:
– Người đang sử dụng đất được nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo Luật Đất đai và Nghị định này;
– Không phải làm thủ tục chuyển nhượng lại;
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu nộp hợp đồng chuyển nhượng;
Trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d Mục 1 Phần I của “Phần B. HỒ SƠ THỰC HIỆN THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT”:
Các trường hợp được công nhận và được cấp sổ đỏ:
– Nhận chuyển quyền sử dụng đất trước 01/7/2014 đối với đất không có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai.
– Nhận chuyển quyền trước 01/8/2024 đối với đất có giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.
– Nhận chuyển quyền từ người thừa kế thuộc khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai.
Trong đó:
Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai bao gồm:
1. Nhóm giấy tờ lập trước 15/10/1993
– Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa
(a) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp theo các chính sách đất đai của:
– Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam
– Nhà nước CHXHCN Việt Nam
(b) Giấy tờ do chế độ cũ cấp:
– Bằng khoán điền thổ
– Văn tự mua bán, tặng cho, thừa kế nhà đất có chứng nhận
– Giấy phép xây cất, hợp thức hóa kiến trúc
– Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành
– Các loại văn tự bất động sản khác có chứng nhận
(c) Sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính hoặc giấy chứng nhận tạm thời.
(d) Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng nhà đất có UBND xã xác nhận sử dụng trước 15/10/1993.
(đ) Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước 18/12/1980 có tên người sử dụng.
(e) Giấy tờ lập theo Chỉ thị số 299/TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý mà có tên người sử dụng đất
→ Biên bản xét duyệt, tổng hợp sử dụng đất hợp pháp, đơn đăng ký ruộng đất…
(g) Giấy kê khai đăng ký nhà cửa có ghi diện tích đất, được UBND xác nhận.
(h) Giấy tờ giao đất làm nhà cho quân nhân theo Chỉ thị 282/CT-QP (1991).
(i) Tài liệu di dân, tái định cư được phê duyệt có tên người sử dụng.
(k) Giấy tờ về sở hữu nhà ở, xây dựng – sửa chữa nhà được cơ quan có thẩm quyền chứng nhận.
(l) Giấy tạm giao đất, đơn đề nghị sử dụng đất được phê duyệt trước 01/7/1980.
(m) Giấy tờ giao đất để cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở (không dùng vốn Nhà nước).
(n) Các giấy tờ khác trước 15/10/1993 do UBND cấp tỉnh quy định.
2. Giấy tờ của nông/lâm trường giao đất làm nhà trước 01/7/2004
→ Được cấp sổ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Giấy tờ thừa kế, tặng cho; nhà tình nghĩa, nhà tình thương; giấy tờ thanh lý – hóa giá nhà; mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước
→ Được cấp sổ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
4. Giấy tờ giao đất, cho thuê đất hợp pháp từ 15/10/1993 đến trước ngày Luật có hiệu lực
→ Được cấp sổ; nếu chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp theo quy định.
5. Trường hợp giấy tờ mang tên người khác nhưng có giấy tờ chuyển quyền, chưa sang tên và đất không tranh chấp
→ Được cấp sổ, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo luật.
6. Đất được xác lập quyền theo:
– Bản án, quyết định Tòa án
– Phán quyết trọng tài
– Quyết định thi hành án
– Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại
– Hòa giải thành
→ Được cấp sổ theo nghĩa vụ tài chính.
7. Có bản sao giấy tờ nhưng bản gốc thất lạc
UBND xã xác nhận đất sử dụng ổn định, không tranh chấp → được cấp sổ.
8. Giấy tờ có nhiều mốc thời điểm
→ Người sử dụng được chọn thời điểm thuận lợi để làm căn cứ cấp sổ.
9. Cộng đồng dân cư sử dụng đất có công trình tín ngưỡng, nhà thờ họ, đất nông nghiệp…
Nếu đất không tranh chấp và được UBND xã xác nhận là đất chung → được cấp sổ.
Kết luận:
Trong mọi tranh chấp thừa kế, người không có tên trên di chúc vẫn có khả năng được hưởng phần di sản nếu thuộc diện thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc hoặc chứng minh được di chúc có sai sót. Hiểu rõ quyền của mình và có hướng xử lý đúng ngay từ đầu sẽ giúp bảo vệ lợi ích hợp pháp một cách hiệu quả.
Liên hệ tư vấn pháp luật: Công Ty Luật Hà Châu
📞 Hotline: 096 432 1234
📧 Email: luathachau@gmail.com
🌐 Website: luathachau.vn | luatsuquangbinh.vn | luatsuquangtri.net
📍 Trụ sở chính: Số 02H, đường Vũ Quang, phường Thành Sen, tỉnh Hà Tĩnh
📍 Chi nhánh Quảng Trị: Số 169 Lý Nam Đế, phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị
📍 Chi nhánh Nghệ An: Số 88 Phạm Đình Toái, phường Vinh Phú, tỉnh Nghệ An
📱 Fanpage: Luật Hà Châu – Luật Sư Tư Vấn Pháp Luật Trực Tuyến
🎥 YouTube: @luathachau_luatsuhatinh2269
🎵 TikTok: @luathachau4
#luatdatdai #luatsuChieu #luatsu #LuatsuHaTinh #LuatsuNgheAn #LuatsuQuangBinh #LuatsuQuangTri #TranhChapDatDai #LuatHaChau #MuaBanDatVietTay #HopDongVietTay #PhapLuatDatDai #RuiRoPhapLy
Bài viết gần đây
Công văn số 31/KSTT-P4 về việc triển khai chứng thực bản sao điện tử từ bản chính
Tháng 1 18, 2026Kế hoạch triển khai thi hành Luật tòa án chuyên biệt tại trung tâm tài chính Quốc tế
Tháng 1 17, 2026Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng kỹ thuật Cụm công nghiệp Đồng Khang
Tháng 1 16, 2026Quyết định số 97/QĐ-UBND về phê duyệt Bảng theo dõi tiến độ thực hiện các hoạt động lựa chọn nhà đầu tư Dự án Xây dựng nhà máy nước Cổ Đạm tại xã Cổ Đạm, tỉnh Hà Tĩnh
Tháng 1 16, 2026Cập nhật Bảng giá đất Nghệ An 2026
Tháng 1 14, 2026