Tách thửa và hợp thửa đất là thủ tục phổ biến trong quá trình sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức. Từ năm 2026, quy định mới tại Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn đã có nhiều điểm cụ thể hơn về điều kiện và trình tự thực hiện.

Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết điều kiện, hồ sơ, trình tự và thời hạn giải quyết thủ tục tách thửa – hợp thửa đất mới nhất.

Nguyên tắc tách thửa, hợp thửa đất:

Việc tách thửa, hợp thửa đất phải tuân thủ quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai 2024.

Theo đó, người sử dụng đất cần đảm bảo một số nguyên tắc cơ bản sau:

–  Thửa đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa đã được cấp một trong những loại giấy chứng nhận như:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

– Thửa đất vẫn còn thời hạn sử dụng

– Đất không thuộc diện bị tranh chấp, kê biên để đảm bảo thi hành án không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của các cơ quan có thẩm quyền.

Trong trường hợp đất thuộc trường hợp tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì thì phần còn lại của thửa đất đó vẫn được phép thực hiện việc tách thửa, hợp thửa đất.

– Đất có lối đi

Bảo đảm phải có lối đi được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có. Đồng thời cũng phải đảm bảo được việc cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Trường hợp dành một phần diện tích của thửa đất hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, thì khi tách thửa, hợp thửa đất sẽ không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích được sử dụng để làm lối đi đó.

👉 Như vậy, chỉ khi đáp ứng đầy đủ các nguyên tắc trên, người sử dụng đất mới có thể thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa theo quy định.

Điều kiện tách thửa, hợp thửa theo từng địa phương

Bên cạnh các nguyên tắc chung, điều kiện tách thửa và hợp thửa đất còn phụ thuộc vào quy định cụ thể của từng địa phương.

Cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định:

– Diện tích tối thiểu được phép tách thửa

– Điều kiện áp dụng đối với từng loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại,…)

Do đó, trước khi thực hiện thủ tục, người dân nên kiểm tra quy định tại địa phương để tránh hồ sơ bị từ chối.

Thành phần hồ sơ:

(1) Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất (Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP).

(2) Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;

(3) Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.

(4) Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có)

Trình tự thực hiện tách thửa, hợp thửa đất

Bước 1: Nộp hồ sơ:

Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan sau:

– Trung tâm Phục vụ hành chính công

– Văn phòng đăng ký đất đai

– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Lưu ý:

Khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất, người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý về hình thức nộp hồ sơ và giá trị pháp lý của giấy tờ kèm theo.

Cụ thể, người yêu cầu đăng ký có thể linh hoạt lựa chọn một trong các hình thức nộp hồ sơ sau:

– Nộp bản sao và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận kiểm tra, đối chiếu

– Nộp bản chính giấy tờ

– Nộp bản sao đã được công chứng hoặc chứng thực

Trường hợp nộp hồ sơ theo hình thức trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia, toàn bộ giấy tờ phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao hợp lệ (đã công chứng/chứng thực).

Đối với trường hợp thực hiện xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp (sổ đỏ), người sử dụng đất bắt buộc phải nộp bản gốc Giấy chứng nhận để cơ quan có thẩm quyền xử lý.

Ngoài ra, cần lưu ý thêm:

– Nếu nộp bản sao hoặc bản số hóa, khi nhận kết quả giải quyết thủ tục, người nộp hồ sơ phải xuất trình bản chính để đối chiếu theo quy định.

– Một số giấy tờ đặc thù không bắt buộc nộp bản chính khi nhận kết quả, bao gồm:

+ Giấy phép xây dựng;

+ Quyết định phê duyệt dự án đầu tư;

+ Giấy chứng nhận đầu tư;

+ Quy hoạch xây dựng chi tiết và các quyết định điều chỉnh liên quan

👉 Việc chuẩn bị đúng và đầy đủ hồ sơ ngay từ đầu sẽ giúp rút ngắn thời gian xử lý và hạn chế việc phải bổ sung nhiều lần.

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Sau khi tiếp nhận, cơ quan có thẩm quyền sẽ:

– Kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ

– Cấp giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả

– Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.
– Trường hợp Trung tâm Phục vụ hành chính công tiếp nhận hồ sơ thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Xử lý hồ sơ:

Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:
– Kiểm tra hồ sơ, thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ.
– Đối chiếu quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai để xác định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất:

Kết quả xử lý được chia thành hai trường hợp:

Trường hợp 1: Hồ sơ không đủ điều kiện

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền sẽ trả hồ sơ và nêu rõ lý do từ chối.

Trường hợp 2: Hồ sơ đủ điều kiện

Trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện.

Trường hợp không thay đổi người sử dụng đất:

Cơ quan chức năng cập nhật biến động và cấp Giấy chứng nhận mới cho các thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa

Trường hợp có thay đổi người sử dụng đất

Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Cách thức thực hiện:

Hình thức nộp:

– Nộp trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
– Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

– Nộp trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia

– Nộp thông qua dịch vụ bưu chính

Thời hạn giải quyết:

– Không quá 12 ngày làm việc

– Không quá 22 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn

Cơ quan thực hiện:

– Văn phòng đăng ký đất đai

– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Việc nắm rõ quy trình không chỉ giúp tiết kiệm thời gian mà còn hạn chế rủi ro pháp lý trong quá trình sử dụng và giao dịch đất đai.

Trong trường hợp còn băn khoăn về điều kiện tách thửa, hợp thửa hoặc hồ sơ cụ thể của mình, việc kiểm tra trước theo quy định hiện hành sẽ giúp hạn chế rủi ro hồ sơ bị trả lại và tiết kiệm thời gian xử lý.

Quý khách có thể liên hệ để được hỗ trợ rà soát và hướng dẫn phù hợp với từng trường hợp cụ thể.

Xem thêm: Thủ tục Tách Thửa – Hợp Thửa Đất tại Nghệ An

Liên hệ tư vấn pháp lý – Công Ty Luật Hà Châu

Quý khách hàng cần tư vấn hỗ trợ vui lòng liên hệ:

📞 Hotline: 096 432 1234 | 083 569 1234 (ThS. LS Phan Văn Chiều)
📧 Email: luathachau@gmail.com
🌐 Website: luathachau.vn | luatsuquangtri.net

📍 Trụ sở chính: Số 02H, đường Vũ Quang, phường Thành Sen, tỉnh Hà Tĩnh
📍 Chi nhánh Quảng Trị: Số 169 Lý Nam Đế, phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị
📍 Chi nhánh Nghệ An: Số 88 Phạm Đình Toái, phường Vinh Phú, tỉnh Nghệ An
📱 Fanpage: Luật Hà Châu – Luật Sư Tư Vấn Pháp Luật Trực Tuyến
🎥 YouTube: @luathachau_luatsuhatinh22

Công ty Luật Hà Châu – Đồng hành cùng quyền lợi hợp pháp của bạn!