Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là “sổ đỏ”) là căn cứ pháp lý quan trọng để Nhà nước ghi nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của cá nhân, tổ chức. Theo quy định của pháp luật đất đai, việc đo đạc xác định ranh giới thửa đất và lập bản đồ địa chính là một trong những thủ tục cần thiết trong đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong thực tiễn giải quyết thủ tục hành chính về đất đai, không ít trường hợp người sử dụng đất gặp khó khăn khi thực hiện đo đạc, xác định ranh giới thửa đất do hộ sử dụng đất liền kề không hợp tác hoặc từ chối ký xác nhận giáp ranh. Tình trạng này dẫn đến những cách hiểu khác nhau về giá trị pháp lý của việc “không ký giáp ranh”, liệu đây có phải là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền từ chối tiếp nhận hoặc giải quyết hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.
Tình huống đặt ra như sau: Ông A hiện đang quản lý, sử dụng ổn định một thửa đất có diện tích 120 m², tọa lạc tại xã Diễn Châu, tỉnh Nghệ An. Thửa đất này do cha mẹ ông A tạo lập và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2010. Sau khi cha mẹ qua đời, các đồng thừa kế đã thống nhất để ông A tiếp tục quản lý, sử dụng thửa đất nêu trên, đồng thời lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản theo đúng quy định pháp luật.
Trên cơ sở sự đồng thuận của các đồng thừa kế, ông A thực hiện thủ tục cấp đổi sổ đỏ để chuyển quyền sử dụng đối với thửa đất nêu trên. Trong quá trình cán bộ địa chính đến đo đạc và yêu cầu các hộ giáp ranh ký xác nhận ranh giới thì các hộ sử dụng đất liền kề đều ký xác nhận ranh giới, ngoại trừ một hộ giáp ranh không đồng ý ký nhưng không có ý kiến tranh chấp gì?
Từ thực tế trên, ông A đặt ra vấn đề pháp lý: việc hộ liền kề không ký xác nhận giáp ranh có ảnh hưởng đến quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của ông hay không.
Bài viết dưới đây, Luật Hà Châu sẽ phân tích và làm rõ vướng mắc này trên cơ sở các quy định của pháp luật đất đai hiện hành, qua đó xác định giá trị pháp lý của việc “không ký giáp ranh” và trách nhiệm giải quyết hồ sơ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
Quy định pháp luật về việc xác định ranh giới thửa đất trên thực địa
Theo điểm b khoản 2 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT quy định:
” Ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng quản lý, sử dụng đất tại thực địa; do người sử dụng đất, người quản lý đất và người sử dụng đất liền kề, người quản lý đất liền kề cùng thỏa thuận để xác định.”
Quy định này có mục đích bảo đảm độ chính xác của thông tin địa chính, phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất và góp phần phòng ngừa, hạn chế tranh chấp ranh giới có thể phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng đất về sau.
Hộ liền kề không ký giáp ranh có bị cơ quan có thẩm quyền trả lại hồ sơ cấp sổ không?
Theo khoản 2 Điều 19 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, Cơ quan tiếp nhận hồ sơ, cơ quan giải quyết thủ tục không tiếp nhận hồ sơ hoặc dừng giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký, trừ trường hợp đăng ký đất đai lần đầu mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trong các trường hợp sau:
Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ hoặc hồ sơ không đầy đủ thành phần hoặc không đảm bảo tính thống nhất nội dung thông tin giữa các giấy tờ hoặc kê khai nội dung không đầy đủ thông tin theo quy định;
Nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc cơ quan, người có thẩm quyền tố tụng yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật;
Nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án;
Nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc của Ủy ban nhân dân cấp huyện lập trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 hoặc của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đã thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
Nhận được văn bản của Tòa án nhân dân có thẩm quyền về việc đã thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
Nhận được văn bản của Trọng tài Thương mại Việt Nam về việc thụ lý đơn giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, tài sản gắn liền với đất;
Nhận được văn bản yêu cầu dừng thực hiện thủ tục hành chính về đất đai để áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền;
Trường hợp đăng ký biến động đất đai do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp và đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nhưng hồ sơ đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không có văn bản của bên nhận thế chấp về việc đồng ý cho bên thế chấp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do bên nhận thế chấp hoặc người có thẩm quyền theo quy định của pháp luật thực hiện để xử lý tài sản thế chấp;
Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án khác có sử dụng đất hoặc công trình xây dựng thuộc các dự án này tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai mà chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp là tài sản đã chuyển nhượng, đã bán, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên mua tài sản có thỏa thuận về việc tiếp tục dùng tài sản này làm tài sản thế chấp và thực hiện đăng ký thay đổi bên bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.
Đồng thời, theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT:
“c) Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc hoặc người sử dụng đất liền kề có mặt nhưng không tham gia xác định ranh giới và ranh giới không có tranh chấp thì việc xác định ranh giới và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất do đơn vị đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc thực hiện và ký xác nhận; đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo, công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và nhà văn hoá thôn (làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự) nơi có đất. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, niêm yết mà người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề không có mặt để ký xác nhận hoặc sau 10 ngày kể từ ngày người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc cùng với Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản về các trường hợp này và ghi rõ “vắng mặt” hoặc lý do cụ thể việc người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất; ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập để đo đạc chi tiết”
Như vậy, từ các quy định nêu trên có thể thấy rằng, việc hàng xóm hoặc hộ liền kề không ký xác nhận giáp ranh không đương nhiên được coi là căn cứ pháp lý để cơ quan nhà nước từ chối tiếp nhận hoặc trả lại hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chỉ trong trường hợp việc không ký giáp ranh gắn liền với việc phát sinh tranh chấp đất đai và tranh chấp đó đã được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết, thể hiện bằng văn bản thụ lý hòa giải hoặc thụ lý giải quyết tranh chấp, thì cơ quan đăng ký đất đai mới có cơ sở pháp lý để tạm dừng hoặc không giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ.
Ngược lại, trong trường hợp hộ liền kề không đồng ý ký giáp ranh nhưng trên thực tế không có tranh chấp đất đai và không tồn tại bất kỳ văn bản thụ lý tranh chấp nào của cơ quan có thẩm quyền, thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ không có quyền từ chối hoặc trả lại đơn yêu cầu cấp Giấy chứng nhận. Việc giải quyết thủ tục hành chính về đất đai trong trường hợp này phải được thực hiện trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất, hồ sơ pháp lý hợp lệ và kết quả đo đạc thực địa theo đúng quy định của pháp luật.
=> Như vậy, việc hộ có đất liền kề đối với đất ông A không ký giáp ranh thì ông A vẫn được cấp sổ đỏ khi thực hiện theo các quy định nêu trên.
Thông tin liên hệ
Quý khách hàng cần hỗ trợ vui lòng liên hệ cho chúng tôi theo cách thức sau:
✅ Trụ sở chính: số 02H Vũ Quang, phường Thành Sen, tỉnh Hà Tĩnh. ✅ Chi nhánh tại Quảng Bình: 169 Lý Nam Đế, phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị. ✅ Chi nhánh tại Nghệ An: số 88 Phạm Đình Toái, phường Vinh Phú, tỉnh Nghệ An.
☎ Điện thoại: 096.432.1234 (Ths. Luật sư Phan Văn Chiều)
📬 Mail: luathachau@gmail.com.
🌐 Website: luathachau.vn
✅ Tiktok: / luathachau4
📌 Fanpage chính: Luật Hà Châu – Luật Sư Tư Vấn Pháp Luật Trực Tuyến 📌 Fanpage Chi nhánh Nghệ An: Luật sư Hà Châu – Nghệ An 📌 Fanpage Chi nhánh Quảng Bình: Luật sư Hà Châu – Luật sư tại Quảng Bình
HÀNG XÓM KHÔNG KÝ GIÁP RANH CÓ LÀM ĐƯỢC SỔ ĐỎ KHÔNG?
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là “sổ đỏ”) là căn cứ pháp lý quan trọng để Nhà nước ghi nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của cá nhân, tổ chức. Theo quy định của pháp luật đất đai, việc đo đạc xác định ranh giới thửa đất và lập bản đồ địa chính là một trong những thủ tục cần thiết trong đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong thực tiễn giải quyết thủ tục hành chính về đất đai, không ít trường hợp người sử dụng đất gặp khó khăn khi thực hiện đo đạc, xác định ranh giới thửa đất do hộ sử dụng đất liền kề không hợp tác hoặc từ chối ký xác nhận giáp ranh. Tình trạng này dẫn đến những cách hiểu khác nhau về giá trị pháp lý của việc “không ký giáp ranh”, liệu đây có phải là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền từ chối tiếp nhận hoặc giải quyết hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.
Tình huống đặt ra như sau: Ông A hiện đang quản lý, sử dụng ổn định một thửa đất có diện tích 120 m², tọa lạc tại xã Diễn Châu, tỉnh Nghệ An. Thửa đất này do cha mẹ ông A tạo lập và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2010. Sau khi cha mẹ qua đời, các đồng thừa kế đã thống nhất để ông A tiếp tục quản lý, sử dụng thửa đất nêu trên, đồng thời lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản theo đúng quy định pháp luật.
Trên cơ sở sự đồng thuận của các đồng thừa kế, ông A thực hiện thủ tục cấp đổi sổ đỏ để chuyển quyền sử dụng đối với thửa đất nêu trên. Trong quá trình cán bộ địa chính đến đo đạc và yêu cầu các hộ giáp ranh ký xác nhận ranh giới thì các hộ sử dụng đất liền kề đều ký xác nhận ranh giới, ngoại trừ một hộ giáp ranh không đồng ý ký nhưng không có ý kiến tranh chấp gì?
Từ thực tế trên, ông A đặt ra vấn đề pháp lý: việc hộ liền kề không ký xác nhận giáp ranh có ảnh hưởng đến quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của ông hay không.
Bài viết dưới đây, Luật Hà Châu sẽ phân tích và làm rõ vướng mắc này trên cơ sở các quy định của pháp luật đất đai hiện hành, qua đó xác định giá trị pháp lý của việc “không ký giáp ranh” và trách nhiệm giải quyết hồ sơ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
Quy định pháp luật về việc xác định ranh giới thửa đất trên thực địa
Theo điểm b khoản 2 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT quy định:
” Ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng quản lý, sử dụng đất tại thực địa; do người sử dụng đất, người quản lý đất và người sử dụng đất liền kề, người quản lý đất liền kề cùng thỏa thuận để xác định.”
Quy định này có mục đích bảo đảm độ chính xác của thông tin địa chính, phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất và góp phần phòng ngừa, hạn chế tranh chấp ranh giới có thể phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng đất về sau.
Hộ liền kề không ký giáp ranh có bị cơ quan có thẩm quyền trả lại hồ sơ cấp sổ không?
Theo khoản 2 Điều 19 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, Cơ quan tiếp nhận hồ sơ, cơ quan giải quyết thủ tục không tiếp nhận hồ sơ hoặc dừng giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký, trừ trường hợp đăng ký đất đai lần đầu mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trong các trường hợp sau:
Đồng thời, theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT:
“c) Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc hoặc người sử dụng đất liền kề có mặt nhưng không tham gia xác định ranh giới và ranh giới không có tranh chấp thì việc xác định ranh giới và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất do đơn vị đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc thực hiện và ký xác nhận; đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo, công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và nhà văn hoá thôn (làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự) nơi có đất. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, niêm yết mà người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề không có mặt để ký xác nhận hoặc sau 10 ngày kể từ ngày người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc cùng với Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản về các trường hợp này và ghi rõ “vắng mặt” hoặc lý do cụ thể việc người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất; ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập để đo đạc chi tiết”
Như vậy, từ các quy định nêu trên có thể thấy rằng, việc hàng xóm hoặc hộ liền kề không ký xác nhận giáp ranh không đương nhiên được coi là căn cứ pháp lý để cơ quan nhà nước từ chối tiếp nhận hoặc trả lại hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chỉ trong trường hợp việc không ký giáp ranh gắn liền với việc phát sinh tranh chấp đất đai và tranh chấp đó đã được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết, thể hiện bằng văn bản thụ lý hòa giải hoặc thụ lý giải quyết tranh chấp, thì cơ quan đăng ký đất đai mới có cơ sở pháp lý để tạm dừng hoặc không giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ.
Ngược lại, trong trường hợp hộ liền kề không đồng ý ký giáp ranh nhưng trên thực tế không có tranh chấp đất đai và không tồn tại bất kỳ văn bản thụ lý tranh chấp nào của cơ quan có thẩm quyền, thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ không có quyền từ chối hoặc trả lại đơn yêu cầu cấp Giấy chứng nhận. Việc giải quyết thủ tục hành chính về đất đai trong trường hợp này phải được thực hiện trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất, hồ sơ pháp lý hợp lệ và kết quả đo đạc thực địa theo đúng quy định của pháp luật.
=> Như vậy, việc hộ có đất liền kề đối với đất ông A không ký giáp ranh thì ông A vẫn được cấp sổ đỏ khi thực hiện theo các quy định nêu trên.
Thông tin liên hệ
Quý khách hàng cần hỗ trợ vui lòng liên hệ cho chúng tôi theo cách thức sau:
Hotline: 096 432 1234
CÔNG TY LUẬT HÀ CHÂU
✅ Trụ sở chính: số 02H Vũ Quang, phường Thành Sen, tỉnh Hà Tĩnh.
✅ Chi nhánh tại Quảng Bình: 169 Lý Nam Đế, phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị.
✅ Chi nhánh tại Nghệ An: số 88 Phạm Đình Toái, phường Vinh Phú, tỉnh Nghệ An.
☎ Điện thoại: 096.432.1234 (Ths. Luật sư Phan Văn Chiều)
📬 Mail: luathachau@gmail.com.
🌐 Website: luathachau.vn
✅ Tiktok: / luathachau4
📌 Fanpage chính: Luật Hà Châu – Luật Sư Tư Vấn Pháp Luật Trực Tuyến
📌 Fanpage Chi nhánh Nghệ An: Luật sư Hà Châu – Nghệ An
📌 Fanpage Chi nhánh Quảng Bình: Luật sư Hà Châu – Luật sư tại Quảng Bình
#tuvanphaply #Luathachau #Luatsuquangtri #luatsuhatinh
Bài viết gần đây
NGHỊ ĐỊNH 54/2026/NĐ-CP SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU TRONG LĨNH VỰC NHÀ Ở, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Tháng 2 10, 2026KHÔNG ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRONG THỜI HẠN LUẬT ĐỊNH – TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ VÀ CHẾ TÀI ÁP DỤNG
Tháng 2 6, 202610 HÀNH VI BỊ COI LÀ TRỐN THUẾ TỪ NGÀY 01/7/2026
Tháng 2 5, 2026Quyết định số 86/QĐ- UBND tỉnh Phê duyệt nội dung cần điều chỉnh để triển khai lập điều chỉnh Quy hoạch tỉnh Hà Tĩnh thời kỳ 2021-2030
Tháng 2 4, 2026Dự thảo 2: Thông tư quy định nội quy phiên tòa, phiên họp và việc ghi âm lời nói, ghi hình ảnh diễn biến phiên tòa, phiên họp
Tháng 2 4, 2026