Trong thực tiễn giao kết hợp đồng, đặc biệt là trong các giao dịch dân sự có giá trị lớn như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán tài sản, việc đặt cọc được sử dụng phổ biến nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của các bên. Tuy nhiên, không phải lúc nào giao dịch đặt cọc cũng diễn ra một cách thiện chí và trung thực. Thực tế ghi nhận nhiều trường hợp bên nhận đặt cọc thực hiện hành vi lừa dối nhằm chiếm đoạt tài sản hoặc khiến bên còn lại xác lập giao dịch trong tình trạng nhầm lẫn, bị che giấu sự thật.

Bên nhận đặt cọc thực hiện hành vi lừa dối một cách cố ý thì giao dịch giữa hai bên không phát sinh hiệu lực và bị vô hiệu.

Nếu bên nhận đặt cọc có hành vi lừa dối một cách cố ý, thì giao dịch đặt cọc có thể không phát sinh hiệu lực hoặc bị tuyên vô hiệu.

Giao dịch đặt cọc có bị vô hiệu khi có hành vi lừa dối?

Quy định về đặt cọc

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tương đương giá trị tài sản đó, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Đây là giao dịch dân sự được thiết lập dựa trên sự thỏa thuận, tự nguyện của các bên, nhằm đảm bảo nghĩa vụ trong một hợp đồng chính tương lai.

Hiệu lực của giao dịch dân sự

Căn cứ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp;
• Chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
• Hình thức của giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật.

Nếu giao dịch đặt cọc được xác lập trong điều kiện bị lừa dối, điều kiện “tự nguyện” sẽ không được đảm bảo, là cơ sở để tuyên giao dịch vô hiệu.

Hành vi lừa dối trong giao dịch dân sự

Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015:

“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu.“

Lừa dối là hành vi cố ý đưa ra thông tin sai sự thật hoặc che giấu thông tin quan trọng, làm cho bên kia hiểu sai bản chất sự việc, từ đó xác lập giao dịch.

Ví dụ: Bên nhận đặt cọc cố ý đưa ra thông tin sai lệch về quyền sở hữu tài sản (như đất đang bị tranh chấp, chưa được cấp sổ đỏ, hoặc đã bán cho người khác), nhằm khiến bên đặt cọc tin tưởng và giao tiền đặt cọc. Đây là hành vi lừa dối cố ý – căn cứ để tuyên giao dịch vô hiệu.

2. Giao dịch đặt cọc bị vô hiệu do bị lừa dối

Trong trường hợp bên nhận đặt cọc có hành vi lừa dối, giao dịch đặt cọc sẽ bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 127 và áp dụng hậu quả theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.

Hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu

Căn cứ Điều 131 BLDS 2015, hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu được xác định như sau:

• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
• Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền;
• Bên nào có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại;
• Giao dịch không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự giữa các bên.

Do đó, trong trường hợp đặt cọc bị tuyên vô hiệu do lừa dối:

• Bên nhận đặt cọc phải hoàn trả toàn bộ tài sản đã nhận;
• Nếu hành vi lừa dối gây thiệt hại (ví dụ: mất cơ hội giao dịch khác, chi phí đi lại, thuê luật sư), bên nhận đặt cọc còn có thể bị yêu cầu bồi thường thiệt hại.

=> Như vậy:

Giao dịch đặt cọc bị xác lập trong điều kiện lừa dối cố ý của bên nhận là giao dịch vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự. Người bị hại có quyền yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).

Do đó, để hạn chế rủi ro, các bên nên:

• Kiểm tra kỹ năng lực pháp lý và thông tin tài sản trước khi đặt cọc;
• Thực hiện giao dịch có chứng kiến, lập thành văn bản, ưu tiên công chứng/chứng thực;
• Khi phát hiện dấu hiệu gian dối, cần kịp thời gửi văn bản yêu cầu hủy bỏ giao dịch, thu thập bằng chứng và khởi kiện nếu cần thiết.

Kết luận:

Nếu bạn hoặc bên còn lại cố ý thực hiện hành vi lừa dối khi ký kết hợp đồng đặt cọc, thì giao dịch không có hiệu lực pháp lý và có thể bị tuyên vô hiệu theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Luật sư tư vấn tranh chấp về hợp đồng đặt cọc

Luật Hà Châu hỗ trợ dịch vụ pháp lý liên quan đến hợp đồng đặt cọc bao gồm:

1. Tư vấn pháp lý trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc

• Phân tích nội dung hợp đồng để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.
• Kiểm tra tính pháp lý của tài sản
• Đánh giá rủi ro pháp lý và hướng dẫn hạn chế tranh chấp.
• Tư vấn về khoản tiền đặt cọc, hình thức thanh toán, thời hạn, phạt cọc.

2. Soạn thảo hợp đồng đặt cọc

• Soạn hợp đồng đúng quy định pháp luật, tránh điều khoản mập mờ.
• Đảm bảo đủ các nội dung: thông tin các bên, mô tả tài sản, mục đích đặt cọc, giá trị đặt cọc, phương thức thanh toán, thời hạn, hậu quả vi phạm…
• Có thể bao gồm các điều khoản giải quyết tranh chấp hoặc trọng tài.

3. Kiểm tra và xác minh pháp lý tài sản

• Xác minh tình trạng pháp lý của tài sản (quyền sở hữu, tranh chấp, quy hoạch, thế chấp…).
• Kiểm tra sổ đỏ/sổ hồng (với nhà đất), giấy đăng ký xe, giấy phép kinh doanh, cổ phần…

4. Tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng

• Luật sư đại diện hoặc tham gia cùng khách hàng để thương lượng điều khoản hợp đồng.
• Tư vấn phương án đảm bảo lợi ích trong trường hợp đối tác muốn thay đổi điều kiện.
• Hỗ trợ ký kết hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực nếu cần.

5. Giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc

• Tư vấn xử lý khi một bên vi phạm hợp đồng (bên bán không bán, bên mua không mua…).
• Soạn thảo công văn yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hoặc hoàn trả tiền đặt cọc.
• Đại diện làm việc với đối phương, cơ quan chức năng, hoặc tham gia tố tụng tại tòa.

……

Liên hệ ngay 096 432 1234 để được tư vấn hỗ trợ kịp thời

Xem thêm: 02 quy định mới về đặt cọc, thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai

Thông tin liên hệ

Quý khách hàng cần hỗ trợ vui lòng liên hệ cho chúng tôi theo cách thức sau:

• Số điện thoại: 096 432 1234
• Zalo : 096 432 1234
• Email: luathachau@gmail.com

Luật Hà Châu hỗ trợ tư vấn Miễn phí nên khách hàng hoàn toàn yên tâm. Chúng tôi chỉ thu phí thực hiện công việc cụ thể. Nếu quý khách hàng đang gặp phải những vướng mắc pháp lý, hãy liên hệ với chúng tôi

Hotline: 096 432 1234

CÔNG TY LUẬT HÀ CHÂU

Trụ sở chính: số 02H Vũ Quang, phường Trần Phú, Tp. Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh.

Chi nhánh tại Quảng Bình: 169 Lý Nam Đế, phường Đồng Phú, Tp. Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình.

Chi nhánh tại Nghệ An: 88 Phạm Đình Toái, xã Nghi Phú, TP Vinh, tỉnh Nghệ An

☎ Điện thoại: 096.432.1234 (Ths. Luật sư Phan Văn Chiều)

📬 Mail: luathachau@gmail.com.

🌐 Website: luathachau.vn

✅ Tiktok: / luathachau4

#luatdoanhnghiep #tuvanphaply #luathachau #luatsutaiHaTinh #luatsuHaTinh #HaChaulawfirm #dichvuphaplytaiNgheAn #LuatHaChau #totung