Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực do vi phạm điều kiện tách thửa. Tuy nhiên, bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ hoặc đã trả hết tiền cho bên chuyển nhượng và đã xây dựng nhà ở trên đất nhận chuyển nhượng mà không bị chính quyền địa phương xử lý.
Vậy, trong những trường hợp này Tòa án có công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?
Để giải đáp vướng mắc trong vấn đề này, TANDTC đã ban hành Công văn số 163/TANDTC-PC ngày 10/9/2024 giải đáp một số vướng mắc trong xét xử.
Cụ thể, theo quy định tại điểm 15 mục IV Công văn số 163/TANDTC-PC của Tòa án nhân dân tối cao, việc xem xét công nhận hay không công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng đất không công chứng, chứng thực do vi phạm điều kiện tách thửa sẽ căn cứ vào:
1. Trường hợp áp dụng Luật Đất đai năm 2013
Theo Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa được quy định như sau:
– Khoản 1: Nếu thửa đất được hình thành trước thời điểm quy định diện tích tối thiểu có hiệu lực và có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, thì người đang sử dụng đất được cấp sổ đỏ.
– Khoản 2: Nếu thửa đất tự chia, tách sau thời điểm quy định có hiệu lực, dẫn đến có ít nhất một thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu, thì không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận hoặc thực hiện quyền chuyển nhượng.
– Khoản 3: Chỉ được tách thửa và hợp thửa đồng thời nếu sau khi hợp lại, diện tích đạt hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu.
2. Trường hợp áp dụng Luật Đất đai năm 2024
Điều 146 Luật Đất đai 2024 quy định tương tự, cụ thể:
– Khoản 1: Cho phép cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất hình thành trước thời điểm quy định diện tích tối thiểu có hiệu lực nếu đáp ứng đủ điều kiện về nguồn gốc và sử dụng đất.
– Khoản 2: Không công nhận và không cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp tự chia, tách thửa sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận, nếu có thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu.
– Khoản 3: Trường hợp tách thửa đồng thời hợp thửa để bảo đảm diện tích tối thiểu thì vẫn được phép cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất mới.
=> Kết luận: Theo hướng dẫn của TAND tối cao tại Công văn số 163/TANDTC-PC năm 2024, Tòa án chỉ công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thửa đất đáp ứng các điều kiện theo khoản 1 và khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc khoản 1 và khoản 3 Điều 146 Luật Đất đai năm 2024.
Ngược lại, nếu thửa đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 của các điều khoản trên (tức là tự chia, tách thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận dẫn đến thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu), thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ bị tuyên vô hiệu.
THÔNG TIN LIÊN HỆ LUẬT HÀ CHÂU
📍 Trụ sở chính: Số 02H, đường Vũ Quang, phường Thành Sen, tỉnh Hà Tĩnh 📍 Chi nhánh Quảng Trị: Số 169 Lý Nam Đế, phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị 📍 Chi nhánh Nghệ An: Số 88 Phạm Đình Toái, phường Vinh Phú, tỉnh Nghệ An
Đất không đủ điều kiện tách thửa, hợp đồng chuyển nhượng có được công nhận?
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực do vi phạm điều kiện tách thửa. Tuy nhiên, bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ hoặc đã trả hết tiền cho bên chuyển nhượng và đã xây dựng nhà ở trên đất nhận chuyển nhượng mà không bị chính quyền địa phương xử lý.
Vậy, trong những trường hợp này Tòa án có công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?
Để giải đáp vướng mắc trong vấn đề này, TANDTC đã ban hành Công văn số 163/TANDTC-PC ngày 10/9/2024 giải đáp một số vướng mắc trong xét xử.
Cụ thể, theo quy định tại điểm 15 mục IV Công văn số 163/TANDTC-PC của Tòa án nhân dân tối cao, việc xem xét công nhận hay không công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng đất không công chứng, chứng thực do vi phạm điều kiện tách thửa sẽ căn cứ vào:
1. Trường hợp áp dụng Luật Đất đai năm 2013
Theo Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa được quy định như sau:
– Khoản 1: Nếu thửa đất được hình thành trước thời điểm quy định diện tích tối thiểu có hiệu lực và có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, thì người đang sử dụng đất được cấp sổ đỏ.
– Khoản 2: Nếu thửa đất tự chia, tách sau thời điểm quy định có hiệu lực, dẫn đến có ít nhất một thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu, thì không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận hoặc thực hiện quyền chuyển nhượng.
– Khoản 3: Chỉ được tách thửa và hợp thửa đồng thời nếu sau khi hợp lại, diện tích đạt hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu.
2. Trường hợp áp dụng Luật Đất đai năm 2024
Điều 146 Luật Đất đai 2024 quy định tương tự, cụ thể:
– Khoản 1: Cho phép cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất hình thành trước thời điểm quy định diện tích tối thiểu có hiệu lực nếu đáp ứng đủ điều kiện về nguồn gốc và sử dụng đất.
– Khoản 2: Không công nhận và không cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp tự chia, tách thửa sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận, nếu có thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu.
– Khoản 3: Trường hợp tách thửa đồng thời hợp thửa để bảo đảm diện tích tối thiểu thì vẫn được phép cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất mới.
=> Kết luận: Theo hướng dẫn của TAND tối cao tại Công văn số 163/TANDTC-PC năm 2024, Tòa án chỉ công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thửa đất đáp ứng các điều kiện theo khoản 1 và khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc khoản 1 và khoản 3 Điều 146 Luật Đất đai năm 2024.
Ngược lại, nếu thửa đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 của các điều khoản trên (tức là tự chia, tách thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận dẫn đến thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu), thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ bị tuyên vô hiệu.
THÔNG TIN LIÊN HỆ LUẬT HÀ CHÂU
📍 Trụ sở chính: Số 02H, đường Vũ Quang, phường Thành Sen, tỉnh Hà Tĩnh
📍 Chi nhánh Quảng Trị: Số 169 Lý Nam Đế, phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị
📍 Chi nhánh Nghệ An: Số 88 Phạm Đình Toái, phường Vinh Phú, tỉnh Nghệ An
📞 Hotline: 096 432 1234 | 083 569 1234 (ThS. LS Phan Văn Chiều)
📧 Email: luathachau@gmail.com
🌐 Website: luathachau.vn | luatsuquangbinh.vn | luatsuquangtri.net
📱 Fanpage: Luật Hà Châu – Luật Sư Tư Vấn Pháp Luật Trực Tuyến
🎥 YouTube: @luathachau_luatsuhatinh2269
🎵 TikTok: @luathachau4
#luatdatdai #luatsuChieu #luatsu #LuatsuHaTinh #LuatsuNgheAn #LuatsuQuangBinh #LuatsuQuangTri #LuatHaChau #Hopdongchuyennhuongdat
Bài viết gần đây
Thông báo rút kinh nghiệm số 218/TB-VKSTC của VKSNDTC về tội “cố ý làm trái quy định của nhà nước về quản lý kinh tế gây hậu quả nghiêm trọng”
Tháng 12 9, 2025Hợp đồng miệng trong lao động: Những điều cần biết.
Tháng 12 9, 2025Công ty Cổ phần có bắt buộc phải thành lập ban kiểm soát không? Quy định và mức phạt mới nhất
Tháng 12 8, 2025Dự thảo Nghị định về kê khai, tính thuế, khấu trừ thuế của hộ kinh doanh từ 01/01/2026
Tháng 12 8, 2025Quyết định 299/QĐ-TANDTC 2025 – Điều chỉnh địa chỉ trụ sở Tòa án nhân dân năm 2025
Tháng 12 6, 2025